Omezení (vyloučení) odpovědnosti prodávajícího za skryté vady prodávané nemovitosti

V našem článku (Odpovědnost za skryté vady nemovitosti a jejich reklamace) jsme vás seznámili s otázkami týkajícími se pojmu skrytá vada nemovitosti, lhůtami k jejich uplatnění u převodce a nároky kupujícího z vad vyplývajících.

V tomto článku se budeme věnovat zejména (ne)možnosti omezení, popř. vyloučení odpovědnosti prodávajícího za skryté vady nemovitosti při jejím prodeji kupujícímu.

Obecně podle § 2129 odst. 2 občanského zákoníku platí, že kupující musí vadu stavby spojené se zemí pevným základem oznámit prodávajícímu do 5 let od nabytí vlastnického práva, jinak soud na námitku promlčení uplatněnou prodávajícím právo z vadného plnění kupujícímu nepřizná. I když ustanovení občanského zákoníku hovoří pouze o „stavbě spojené se zemí pevným základem“, toto ustanovení se podle odborné právní veřejnosti aplikuje i na byty či nebytové prostory. Pro úplnost dodáváme, že lhůta k uplatnění skryté vady činí u pozemků 2 roky.

Z výše uvedeného plyne, že kupující se může v objektivní lhůtě do 5 let od nabytí jeho vlastnického práva k nemovitosti obrátit na prodávajícího a požadovat mimo jiné slevu z kupní ceny nemovitosti.

Soudní praxe v tomto ohledu dovodila, že výše slevy se určuje podle povahy a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně nemovité věci, ceně oprav, snížení funkčních vlastností nemovité věci, snížení estetické hodnoty nemovité věci a obdobným hlediskům. V případě neodstranitelné vady, která vylučuje nemovitou věc z užívání, může kupující dokonce odstoupit od kupní smlouvy a požadovat vrácení celé kupní ceny.

Prodávající je tedy prakticky po dobu 5 let od převodu nemovitosti v nejistotě, zda po něm kupující nebude vymáhat finanční částku v podobě slevy z kupní ceny za skrytou vadu nemovitosti.

Jelikož je odpovědnost prodávajícího za vady odpovědností objektivní, nezáleží na tom, zda prodávající o této skryté vadě nevěděl.

Možnosti omezení, popř. vyloučení odpovědnosti za vady jsou následující:

• Prodávající v kupní smlouvě či jinak výslovně upozorní kupujícího na konkrétní vady nemovitosti (např. formou technické zprávy, kterou si nechá před prodejem vypracovat a která bude tvořit přílohu kupní smlouvy.
• Kupující se v kupní smlouvě či jinak výslovně písemně předem vzdá svého práva z vadného plnění ve smyslu § 1916 občanského zákoníku.

Závěrem upozorňujeme, že dle judikatury ustanovení v kupní smlouvě typu „kupující kupuje nemovitost jak stojí a leží“ nebo „kupující se seznámil s technickým stavem nemovitosti“ apod. nevylučují odpovědnost prodávajícího za skryté vady, za předpokladu, že k tomu kupující nedal svůj výslovný souhlas. Prodávající se tak často mylně domnívají, že těmito ustanoveními v kupní smlouvě vylučují svou odpovědnost za skryté vady. Kupující naopak často netuší, že i v případě zahrnutí těchto ustanovení do kupní smlouvy mají právo po prodávajících požadovat nároky ze skrytých vad nemovitosti, tedy mj. i slevu z kupní ceny.

Pokud se aktuálně rozhodujete o prodeji vaší nemovitosti, rádi vám pomůžeme ošetřit vaši odpovědnost za skryté vady nemovitosti v kupní smlouvě. Naopak, pokud nemovitost kupujete, rádi pro vás posoudíme míru odpovědnosti prodávajícího za vady v kupní smlouvě, kterou vám prodávající předložil. V neposlední řadě pro vás jakoukoliv kupní smlouvu rádi připravíme a rovněž pomůžeme s vymáháním vašich případných nároků vyplývajících nejen ze skrytých vad nemovitosti.

Kontaktujte nás na info@advokatky.cz nebo tel. č. 224 498 345-6, jsme připraveni Vám pomoci v každé situaci.

Mgr. Lenka Slámová, advokátka
Pajerová Sedláčková ADVOKÁTKY s.r.o.
10.02.2022