Odpovědnost za skryté vady nemovitostí a jejich reklamace

Co je skrytá vada:
Skrytá vada je taková vada nemovitosti, která existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale vyšla najevo dodatečně, tedy nebyla při koupi zřejmá a projevila se teprve později při užívání nemovitosti. Příkladem skryté vady muže být plíseň na stěnách zakrytých sádrokartonem, praskání podlah překrytých plovoucí podlahou atd.

Jak postupovat v případě objevení skryté vady:
V případě, že kupující objeví na nemovitosti skrytou vadu, musí ji bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu. Oznamovací povinnost kupujícího vyplývá z ustanovení § 2112 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „občanský zákoník“).Oznámení by mělo rozhodně mít písemnou formu a mělo by být učiněno formou minimálně doporučené zásilky (ideálně s dodejkou). Lhůta bez zbytečného odkladu je posuzována v každém případě individuálně podle konkrétních okolností, například když kupující před oznámením vady prodávajícímu nechal nemovitost posoudit odborníkem a tak dále.

Do kdy musí kupující skrytou vadu oznámit:
V souladu s ustanovením § 2129 odst. 1 občanského zákoníku, činí lhůta, do kdy je kupující povinen skrytou vadu oznámit 5 let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. V případě, že tak kupující učiní po lhůtě, v případě soudního sporu, mu soud právo z vadného plnění nepřizná, pokud prodávající namítne, že vada nebyla oznámena včas.

Nároky kupujícího:
V případě, že kupující oznámí včas prodávajícímu skrytou vadu, má dále povinnost prokázat, že vada nemovitosti naplňuje všechny znaky skryté vady, a to zejména skutečnost, že vada existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím.
Nároky kupujícího ze skryté vady vyplývají z ustanovení § 2106 občanského zákoníku. V případě, že vada je odstranitelná, má kupující právo požadovat po prodávajícím odstranění skryté vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Jestliže se ale jedná o skrytou vadu neodstranitelnou, má kupující právo požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny, či od kupní smlouvy odstoupit a tím pádem požadovat po prodávajícím vrácení celé kupní ceny.
Vyloučení odpovědnosti prodávajícího za skryté vady dle § 2113 občanského zákoníku
Prodávající odpovídá za skryté vady nemovitosti i v případě, když do textace kupní smlouvy uvede například následující formulace „kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží“, „kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitosti“ atd. Prodávající se odpovědnosti za vady nezbaví ani v případě, kdyby prokázal, že sám o skryté vadě nevěděl, neboť se jedná o odpovědnost objektivní.

Záruční odpovědnost
Odpovědnost prodávajícího za skryté vady však nelze zaměňovat s odpovědností za vady kryté zárukou, která bývá dvouletá případně tříletá a musí být mezi prodávajícím a kupujícím výslovně sjednána. Záruka se vztahuje na širší okruh vad, tedy i na vady, které na nemovitosti teprve vzniknou, neboť v rámci poskytnuté smluvní záruky prodávající kupujícímu ručí za to, že nemovitost bude mít po určitou dobu vlastnosti, které měla při podeji a tento stav se nezhorší.