V našich dvou článcích týkajících se skrytých vad, a to Odpovědnost za skryté vady nemovitosti a jejich reklamace a Omezení (vyloučení) odpovědnosti prodávajícího za skryté vady prodávané nemovitosti jsme Vás seznámili s tím, co je to skrytá vada nemovitosti, jaké jsou lhůty k jejímu uplatnění, jaké jsou nároky kupujícího vůči prodávajícímu z titulu vadného plnění, jak se určuje výše slevy z kupní ceny a zda je možné odpovědnost za skryté vady nemovitosti v kupní smlouvě omezit či vyloučit.
Tento článek se zabývá problematikou skrytých vad nemovitosti ve spojení s realitními kancelářemi. V dnešní době je již celkem běžnou praxí, že prodávající využívají služby realitních kanceláří.
Do světa realitních kanceláří poměrně razantně zasáhl zákon č. 39/2020 Sb., zákon o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů, který na činnost realitních makléřů vznesl nové a vyšší požadavky a standardy.
Výkon profese realitního makléře se nově stal vázanou živností, vyžadující odbornou kvalifikaci. Pro realitního makléře, jakožto odborníka platí, ust. § 5 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku: „Kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.“
Je třeba si uvědomit, kdo smlouvu o realitním zprostředkovní s realitní kanceláři uzavírá, neboť ten vstupuje do smluvního vztahu a má případné nároky vůči realitní kanceláři. Nejčastěji to je právě prodávající, který chce nemovitost prodat. V praxi se ale můžeme setkat i se situací, že smlouvu uzavře kupující, který chce vyhledat vhodnou nemovitost. Výjimkou nejsou ani trojstranné smlouvy na nemovitost, ať už rezervační či kupní. V tomto případě je ale nutné podrobně zkoumat jejich obsah, zda naplňují znaky smlouvy o realitním zprostředkování či nikoliv a zda by mohl kupující případné nároky vůči realitní kanceláři vymáhat. Eventuálně se může prodávající, který uzavřel smlouvu o realitním zprostředkování a vůči němuž kupující uplatnil nárok z titulu vadného plnění, obrátit na realitní kancelář z titulu nároku na náhradu škody.
Další důležitou skutečností rovněž je, co bylo obsahem inzerátu, na základě kterého byla předmětná nemovitost nabízena. Zaměřit bychom se měli na pojmy jako po kompletní rekonstrukci, novostavba, u bytů na pojmy jako obytná plocha, výměra či užitná plocha. Dále se zaměřit na skutečnost, zda je v inzerátu uvedeno stáří nemovitosti. Očekávání u 100let staré nemovitosti je jiné než u novostavby či stavby, jejíž dokončení nepřesahuje 10 let. Toto vše může mít vliv na případný nárok vůči realitní kanceláři, neboť to je ona, kdo nemovitosti inzeruje a kdo jakožto odborník ve svém oboru má povinnost uváděné informace v inzerátu ověřit.
Závěrem uvádím, že nároky z titulu náhrady škody vůči realitním kancelářím nejsou v praxi zatím tak časté, a proto k těmto teprve vznikají první judikáty, které budou utvářet soudní pohled na tuto problematiku. Až čas ukáže, jak se soudy s nároky vůči realitní kanceláři vypořádají a kam až odpovědnost realitních kanceláří sahá. Mnohdy je to ale právě jen realitní makléř, který odvede veškerou komunikaci s potenciálním zájemcem a zodpoví jeho dotazy ke stavu nemovitosti a je tedy namístě, aby tak nečinil bez jakékoliv odpovědnosti, jen s cílem uskutečnit obchod. Závěrem ještě uvádím doporučení, kdy při koupi či prodeji nemovitosti je žádoucí, aby pro případné nároky bylo k dispozici co nejvíce důkazů, tedy dokumentů týkajících se obchodu, a proto doporučujeme pečlivě uschovat inzerát, komunikaci s makléřem, ideálně mít podstatné informace zachycené v písemné komunikaci a pečlivě vybírat i realitní kancelář, jejíž služby se rozhodnete využít.
V záležitostech převodů nemovitostí i řešení skrytých vad se kdykoliv můžete obrátit i na naši advokátní kancelář, rádi vám pomůžeme.
Mgr. Jana Sedláčková, Partner
Mgr. Jana Melezínková, advokátka
Pajerová Sedláčková ADVOKÁTKY s.r.o.
29.03.2024