Skryté vady nemovitostí a lhůta pro jejich oznámení: Jak rychle musíte jednat?

Skryté vady představují častý problém, se kterým se potýkají noví majitelé domů či bytů. Zatékající střecha či špatně položená podlaha mohou vyjít najevo až s odstupem času – často v momentě, kdy už není možné se s prodávajícím rozumně domluvit. Kupující v takové situaci musí jednat rychle. Možnost uplatnění práv z odpovědnosti za vadu totiž zákon váže na její oznámení bez zbytečného odkladu.

Skrytá vada je taková vada, kterou kupující nemohl zjistit při běžné prohlídce, a to ani při vynaložení dostatečné péče, přesto v okamžiku převzetí nemovitosti existovala. O skrytých vadách podrobněji píšeme rovněž v těchto článcích: Skryté vady nemovitosti a odpovědnost realitní kanceláře, Omezení a vyloučení odpovědnosti prodávajícího, Reklamace skrytých vad nemovitostí.

V tomto článku se zaměříme na časový aspekt – tedy na to, do kdy je třeba skrytou vadu prodávajícímu oznámit, aby bylo možné uplatnit svá práva.

Základní pravidlo vyplývá z § 2112 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“): kupující musí skrytou vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, a zároveň nejpozději do pěti let od převzetí nemovitosti. Pokud kupující nesplní obě tyto podmínky, soud mu právo z vadného plnění zpravidla nepřizná. Klíčové je tedy oznámení„bez zbytečného odkladu“, jakmile kupující vadu zjistí nebo mohl zjistit.

Tato na pohled neurčitá formulace byla opakovaně judikaturou shodně vyložena tak, že jí je míněna velmi krátká lhůta, zpravidla v řádu dnů, výjimečně týdnů. Například Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 23 Cdo 1949/2023 výslovně uvedl, že oznámení učiněné až po dvou měsících nelze považovat za včasné. Stejný závěr soud zopakoval i v jiných případech, kdy kupující oznámil vadu po více než měsíci od chvíle, kdy ji mohl zjistit (např. 23 Cdo 2370/2022, 33 Cdo 2488/2020).

Rozhodující není moment, kdy má kupující k dispozici znalecký posudek nebo jiné důkazy – oznámení je třeba učinit bezprostředně po zjištění vady, a teprve následně dokumentovat podrobnosti či zajišťovat odborné posouzení. Není tedy nutné znát přesnou příčinu vady nebo její technické pozadí, pro účely oznámení postačí popis projevu, například že se v garáži opakovaně objevuje louže. Rovněž není třeba rovnou uvádět, jaké konkrétní řešení kupující požaduje, to je možné doplnit až v dalším kroku, po oznámení samotné vady. Podstatné pouze je, aby byla vada co nejdříve oznámena.

Aby bylo možné v případném sporu prokázat, že vada byla oznámena včas, doporučujeme oznámení učinit písemně – nejlépe e-mailem s potvrzením o doručení, doporučeným dopisem nebo datovou schránkou. Je vhodné v něm popsat, o jakou vadu se jedná, kdy byla zjištěna a případně přiložit fotodokumentaci.

Zásadní výjimkou z povinnosti oznámit vadu bez zbytečného odkladu je situace, kdy prodávající o vadě věděl nebo vědět měl. Pokud tedy lze prokázat, že prodávající například zatajil známý stavební problém nebo jeho příčinu, nelze kupujícímu pozdní oznámení vytýkat.

Závěrem lze shrnout, že ačkoli se pojem „bez zbytečného odkladu“ může na první pohled jevit vágně, soudy jej vykládají poměrně přísně. Kupující, který vadu oznámí až po několika týdnech nebo měsících, se nemusí být schopen svých práv úspěšně domoci, i když vada splňuje parametry skryté vady. Základní doporučení proto zní: jakmile zjistíte problém, jednejte rychle a ujistěte se, že doručení oznámení prodávajícímu lze později spolehlivě doložit.

Máte podezření na skrytou vadu nebo potřebujete pomoci s její reklamací? Neváhejte se na nás obrátit – rádi vám pomůžeme zjistit, jaká máte práva, a jak je efektivně prosadit.

Mgr. Eliška Vítková, advokátní koncipientka

Mgr. Jana Sedláčková, advokátka, partner

Pajerová Sedláčková ADVOKÁTKY s.r.o.

05.04.2025