Vystěhování nájemce – jak rychle získat exekuční titul k vyklizení

Vystěhování nájemce – jak rychle získat exekuční titul k vyklizení

Formální a smluvní ukončení nájemního vztahu s sebou v bezpočtu případů nese nepříjemnou hořkou tečku, totiž jak skutečně nájemníka fyzicky dostat z bytu. Celá řada nájemců připraví pronajímateli opravdu nákladný a časově náročný proces, zahrnující nutnost získat od soudu tzv. exekuční titul, zatímco stále pronajatou nemovitost užívají, ohánějíc se svými právy na ochranu domovní svobody. Ta je v důsledku nadřazena ochraně vlastnického práva pronajímatele.

Rok 2025 přináší dvě pozitivní změny, jak rychleji získat rovnou exekuční titul k vyklizení, s nimiž vás dnes podrobněji seznámíme. Vlastník nemovitosti má vedle zdlouhavé žaloby na vyklizení dvě možnosti:

· Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti

· Rozkaz k vyklizení

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti

Po několika letech, kdy judikatura soudů vyloučila použití dříve velmi oblíbeného institutu- tzv. notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti k vyklizení, nastala na konci roku 2024 změna. Nejnovější judikát Nejvyššího soudu z konce roku 2024 (rozsudek č.j. 31 Cdo 225/2024-543) mu dal opět zelenou. Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti tak můžete podepsat s nájemníkem při započetí nájemního vztahu i kdykoliv během něj a máte tak v ruce přímý vykonatelný exekuční titul, vynecháváte celý proces žaloby.

Rozkaz k vyklizení

Druhý institut zavádí novela občanského soudního řádu 176/2025, platná od 16.6.2025 a účinná  od 1.1.2026. Vyklizení bytu a zaplacení nákladů řízení bude neoprávněným nájemníkům nařízeno do 15 dnů od vydání rozkazu k vyklizení. O jeho vydání může pronajímatel žádat mnohem rychlejším způsobem, obdobným jako u platebních rozkazů, poté, co prokáže ukončení nájmu a neúspěšně vyzve nájemce k vyklizení. Očekávanou komplikací v tomto zrychleném řízení je, že podá-li žalovaný nájemce ve lhůtě odpor, nařídí soud ve věci jednání a aspekt zrychlení se vytratí.

S ohledem na to, že průměrná délka soudního řízení ve věci vyklizení nemovitosti v současnosti je téměř jeden rok, v některých regionech pak v průměru dokonce až 400-450 dní, jsou obě zde popsané varianty stále nejvýhodnějším řešením, jaké má pronajímatel k dispozici.

Máte-li i vy problematického nájemce nebo se vás naopak pronajímatel snaží neoprávněně vystěhovat, rádi Vám pomůžeme s návrhem řešení, které bude pro vás nejvhodnější. Kontaktovat nás můžete i nezávazně prostřednictvím kontaktního formuláře.

Mgr. Jana Mlejnková, právník

Pajerová Sedláčková ADVOKÁTKY s.r.o.

30.06.2025

Na závěť myslíme, proč ale ustanovit správce pozůstalosti

Může hodnota vaší pozůstalosti klesnout jen kvůli tomu, že dědické řízení trvá rok nebo déle? Bude vaše firma v té době ochromena? Jak to pocítí vaše rodina, když budou účty zablokovány až do ukončení dědického řízení? Existuje způsob, jak tomu zabránit. Můžete si určit správce vaší pozůstalosti.

Institut správce pozůstalosti je v zahraničí běžný a naše právní úprava ho umožňuje již mnoho let. Toto řešení může dědicům výrazně pomoci dědické řízení zkrátit a zjednodušit. Je užitečné pro všechny, takže byste neměli tuto možnost zavrhovat jako nadbytečnou.

Nenechte se odradit ani tím, že správce pozůstalosti se určuje sepsáním notářského zápisu. Jde o jednoduchý úkon, který zařídíte během jedné krátké návštěvy u notáře. Typicky si manželé mohou vzájemně určit správce pro případ úmrtí prvního z nich. Tím se vyhnou situacím, kdy by druhý manžel musel pasivně čekat na ukončení dědického řízení se zablokovanými účty a dalšími komplikacemi. Určením správce se také omezí spory mezi dědici.

Majetek pozůstalého stále existuje a je třeba jej spravovat až do pravomocného ukončení dědického řízení. Často je potřeba udržet chod rodinné firmy. Určený správce pozůstalosti – ať už druhý manžel, dospělý potomek, nebo důvěryhodná osoba jako rodinný advokát – může provádět řadu úkonů k udržení podstaty a hodnoty majetku. Mezi tyto úkony patří například placení nájemného, opravy, nákup surovin, mzdy zaměstnanců a další.

Běžná neboli obvyklá správa zahrnuje obhospodařování majetku a zabránění jeho zhoršení, například ochranou před inflačními vlivy. Dědicové dle zákona spravují pozůstalost společně a nerozdílně, což je ve skutečnosti spíše jen právní teorie a nedostižný ideál, mnohdy se neshodnou na všem. Určením jednoho správce pozůstalosti lze těmto problémům předejít. Hospodaří s majetkem tak, aby byl majetek udržen, případně rozmnožen a ochráněn.

Správce pozůstalosti může být určen pro celou pozůstalost nebo jen její část a může být i odměněn. Správce se ujme správy, jakmile se dozví o smrti zůstavitele. Informaci může obdržet sám, nebo mu ji sdělí soud. Zákonnou úpravu obsahuje § 1677 a následující občanského zákoníku.

Notáři projednávající dědictví funkci správce již velmi dobře znají, nemají problém se správci komunikovat a umožnit jim výkon funkce, případně souhlasit i s úkony běžnou správu přesahujícími. Na druhé straně i správce má aktivní přehled o činnosti notáře a řízení je tak efektivnější a bez průtahů.

A pokud zůstavitel sepisuje závěť, může si určit i vykonavatele závěti, který se postará o celkové naplnění jeho vůle, jako například výplatu finanční částky vnukovi po ukončení studia.

Pokud si nejste jisti, zda je pro vás výhodné jmenovat správce nebo vykonavatele závěti, neváhejte nás kontaktovat pro další poradenství.

Mgr. Jana Mlejnková, právník

JUDr. Vladimíra Pajerová, advokátka

Pajerová Sedláčková ADVOKÁTKY s.r.o.

08.1.2025

Ochrana bydlení a domácnosti „opuštěného“ manžela

Rozhodl se manžel (či manželka), že odejde ze společného domova, sbalil kufry a v západu slunce zamířil do zdánlivě zářné budoucnosti v novém útočišti?

Proč ne, jen by měl vědět, že už není tak lehké vrátit se zpět.

I přesto, že po odchodu jednoho z manželské dvojice nadále nemovitost jako předmět společného jmění manželů spadá až do jeho vypořádání do společného jmění, manžel, který se rozhodl společnou domácnost opustit, se takovým činem dobrovolně vzdává možnosti tuto nemovitost znovu obývat a využívat tak výhod vlastního bydlení.

Občanský zákoník v několika svých ustanoveních deklaruje význam ochrany bydlení rodiny, a to i bydlení rodiny, kterou se jeden z manželů rozhodl ve společném obydlí zanechat, domácnost opustit a odstěhovat se.

Podaný návrh na rozvod manželství pak není nutně podmínkou poskytnutí ochrany domácnosti opuštěného manžela, nicméně většinou k odchodu manžela dochází právě z důvodu trvajících problémů v manželství a jeho rozpadu. Odchodem z obydlí manžel samozřejmě neztrácí právo na řádné vypořádaní domu, který je součástí společného jmění manželů, nicméně k takovému vypořádání může vést dlouhá cesta, a to především v situaci, kdy rodinu tvoří také nezletilé děti. Soud před samotným jednáním o rozvodu a případně i jednání o vypořádání bytu či domu je povinen vypořádat otázky ohledně formy péče o nezletilé děti a řízení pak může trvat i několik měsíců či let.

Občanský zákoník nicméně v případě opuštění rodinné domácnosti manželem dává přednost ochraně rodiny a její domácnost, nad právem vlastnickým. Pokud manžel ať již po dohodě či svým jednostranným jednáním opustí společnou domácnost, nemůže následně ohrozit ochranu bydlení druhého manžela tím, že by se bez jeho souhlasu vrátil. Společná domácnost může být znovu obnovena, ale pouze za souhlasu obou manželů.

Je na místě si uvědomit, že opuštění rodinné domácnosti není pouze fyzický akt, ale také právní jednání, které má za následek zánik práva na bydlení, a naopak ochranu práva na bydlení opuštěného manžela.

Sám Nejvyšší soud České republiky ve svých rozhodnutích zdůrazňuje, že existence rodinné domácnosti v domě je jednou ze základních podmínek vzniku i trvání práva bydlení.

Projeví-li jeden z manželů vůli opustit rodinnou domácnost s úmyslem se do ní nevrátit a neobnovit společné soužití, rodinná domácnost z pohledu práva s takovým manželem zanikla, a naopak ochrany se dostává rodinné domácnosti, kterou tvoří opuštěný manžel, případně děti.

Opuštění rodinné domácnosti má za následek zánik práva na bydlení manžela, a naopak zachování práva na bydlení opuštěného manžela a dětí.

Následkem popsaného jsou pak nová práva a povinnosti související s obydlím opuštěného manžela a také manžela, který odešel.

Je manžel, který opustil společnou domácnost nadále povinen hradit pravidelné splátky je-li byt či dům zatížen společným hypotečním úvěrem?

Je opuštěný manžel oprávněn bez souhlasu druhého manžela provést výměnu zámků k domu či bytu ve společném jmění manželů?

Je manžel, který opustil rodinnou domácnost oprávněn vstoupit za pomocí zámečníka do bytu či domu ve společném jmění manželů?

Je takové jednání manžela, který opustil rodinou domácnost způsobilé naplnit skutkovou podstatu trestného činu?

S těmito a dalšími otázkami nejen rodinného práva jsme Vám v naší kanceláři připraveni kdykoliv asistovat. Obraťte se na nás na emailové adrese: info@advokatky.cz. Rádi Vám pomůžeme Vaši situaci vyřešit a objasnit.

Mgr. Michaela Hošková, advokátka

Pajerová Sedláčková ADVOKÁTKY s.r.o.

10.06.2024

Skryté vady nemovitosti a možná odpovědnost realitní kanceláře

V našich dvou článcích týkajících se skrytých vad, a to Odpovědnost za skryté vady nemovitosti a jejich reklamace a Omezení (vyloučení) odpovědnosti prodávajícího za skryté vady prodávané nemovitosti jsme Vás seznámili s tím, co je to skrytá vada nemovitosti, jaké jsou lhůty k jejímu uplatnění, jaké jsou nároky kupujícího vůči prodávajícímu z titulu vadného plnění, jak se určuje výše slevy z kupní ceny a zda je možné odpovědnost za skryté vady nemovitosti v kupní smlouvě omezit či vyloučit.

Tento článek se zabývá problematikou skrytých vad nemovitosti ve spojení s realitními kancelářemi. V dnešní době je již celkem běžnou praxí, že prodávající využívají služby realitních kanceláří.

Do světa realitních kanceláří poměrně razantně zasáhl zákon č. 39/2020 Sb., zákon o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů, který na činnost realitních makléřů vznesl nové a vyšší požadavky a standardy.

Výkon profese realitního makléře se nově stal vázanou živností, vyžadující odbornou kvalifikaci. Pro realitního makléře, jakožto odborníka platí, ust. § 5 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku: „Kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.“

Je třeba si uvědomit, kdo smlouvu o realitním zprostředkovní s realitní kanceláři uzavírá, neboť ten vstupuje do smluvního vztahu a má případné nároky vůči realitní kanceláři. Nejčastěji to je právě prodávající, který chce nemovitost prodat. V praxi se ale můžeme setkat i se situací, že smlouvu uzavře kupující, který chce vyhledat vhodnou nemovitost. Výjimkou nejsou ani trojstranné smlouvy na nemovitost, ať už rezervační či kupní. V tomto případě je ale nutné podrobně zkoumat jejich obsah, zda naplňují znaky smlouvy o realitním zprostředkování či nikoliv a zda by mohl kupující případné nároky vůči realitní kanceláři vymáhat. Eventuálně se může prodávající, který uzavřel smlouvu o realitním zprostředkování a vůči němuž kupující uplatnil nárok z titulu vadného plnění, obrátit na realitní kancelář z titulu nároku na náhradu škody.

Další důležitou skutečností rovněž je, co bylo obsahem inzerátu, na základě kterého byla předmětná nemovitost nabízena. Zaměřit bychom se měli na pojmy jako po kompletní rekonstrukci, novostavba, u bytů na pojmy jako obytná plocha, výměra či užitná plocha. Dále se zaměřit na skutečnost, zda je v inzerátu uvedeno stáří nemovitosti. Očekávání u 100let staré nemovitosti je jiné než u novostavby či stavby, jejíž dokončení nepřesahuje 10 let. Toto vše může mít vliv na případný nárok vůči realitní kanceláři, neboť to je ona, kdo nemovitosti inzeruje a kdo jakožto odborník ve svém oboru má povinnost uváděné informace v inzerátu ověřit.

Závěrem uvádím, že nároky z titulu náhrady škody vůči realitním kancelářím nejsou v praxi zatím tak časté, a proto k těmto teprve vznikají první judikáty, které budou utvářet soudní pohled na tuto problematiku. Až čas ukáže, jak se soudy s nároky vůči realitní kanceláři vypořádají a kam až odpovědnost realitních kanceláří sahá. Mnohdy je to ale právě jen realitní makléř, který odvede veškerou komunikaci s potenciálním zájemcem a zodpoví jeho dotazy ke stavu nemovitosti a je tedy namístě, aby tak nečinil bez jakékoliv odpovědnosti, jen s cílem uskutečnit obchod. Závěrem ještě uvádím doporučení, kdy při koupi či prodeji nemovitosti je žádoucí, aby pro případné nároky bylo k dispozici co nejvíce důkazů, tedy dokumentů týkajících se obchodu, a proto doporučujeme pečlivě uschovat inzerát, komunikaci s makléřem, ideálně mít podstatné informace zachycené v písemné komunikaci a pečlivě vybírat i realitní kancelář, jejíž služby se rozhodnete využít.

V záležitostech převodů nemovitostí i řešení skrytých vad se kdykoliv můžete obrátit i na naši advokátní kancelář, rádi vám pomůžeme.

Mgr. Jana Sedláčková, Partner

Mgr. Jana Melezínková, advokátka

Pajerová Sedláčková ADVOKÁTKY s.r.o.

29.03.2024

ZRUŠENÍ A ZÁNIK PRÁVNICKÉ OSOBY S LIKVIDACÍ

Pokud uvažujete o ukončení činnosti právnické osoby, která již neplní funkci, pro kterou byla založena, nabízí se možnost její ukončení likvidací.

Likvidace začíná rozhodnutím o zrušení společnosti (právnické osoby) a vstupu do likvidace.

Právnická osoba pak zaniká ke dni výmazu z příslušného obchodního rejstříku.

Likvidace právnické osoby může proběhnout jak dobrovolně – rozhodnutím příslušného orgánu právnické osoby, tak nedobrovolně – rozhodnutím soudu, které má povahu sankce za neplnění zákonem stanovených povinností.

My se dále budeme věnovat likvidaci dobrovolné.

Likvidace právnické osoby je zákonem (zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník a zákon č. 90/212 Sb., zákon o obchodních korporacích) upravený proces vypořádání majetku zrušené společnosti. Jejím účelem je vyrovnání dluhů věřitelům, vypořádání vztahů k vlastním společníkům a naložení s čistým majetkovým (likvidačním) zůstatkem, který z procesu likvidace vyplyne. Likvidace nemůže být ukončena dříve, než jsou vypořádány veškeré závazky právnické osoby.

Jde tedy o právní kroky, které vedou k ukončení činnosti právnické osoby.

Právnická osoba nesmí být v okamžiku vstupu do likvidace předlužená (pozn. Předlužení je stav, kdy má dlužník více věřitelů a souhrn jeho závazků převyšuje hodnotu jeho majetku).

Pokud je společnost předlužená, je nutné podat insolvenční návrh a zahájit insolvenční řízení.

Právnická osoba vstupuje do likvidace dnem, kdy o této skutečnosti rozhodnou její členové nebo její příslušný orgán (typicky valná hromada u společnosti s ručením omezeným). Rozhodnutí musí být provedeno notářským zápisem.

V rámci rozhodnutí o likvidaci je rovněž jmenován likvidátor, který se stává orgánem právnické osoby a vystupuje jako její zástupce namísto dosavadního statutárního orgánu.

Jmenování vhodného a zkušeného likvidátora je bezesporu důležitým začátkem úspěšné likvidace.

Odměnu likvidátora a způsob její výplaty určuje ten, kdo jej do funkce povolal (orgán právnické osoby nebo soud). Likvidátor vykonává svou činnost zásadně za úplatu, uzavírá tedy smluvní vztah s likvidovanou právnickou osobou.

Likvidátor pak provede právnickou osobu celým procesem likvidace. Likvidátor komunikuje s celou řadou subjektů jako je obchodní rejstřík, obchodní věstník, finanční úřad, celní správa, účetní, věřitelé, společníci i zaměstnanci.

Proces likvidace není nijak časově omezen. Zásadní význam pro délku likvidačního procesu má povaha závazkových vztahů (dlouhodobé, krátkodobé, smluvně upravené možnosti jejich ukončení atd.) a rozsah majetku likvidované právnické osoby (movitý a nemovitý majetek), zda je právnická osoba aktivní či pasivní, zda má či nemá zaměstnance, objem závazků a pohledávek atd.

Pokud likvidátor až v průběhu likvidace zjistí, že právnická osoba je předlužena, je povinen podat návrh na zahájení insolvenčního řízení.

I v případě právnické osoby, která nemá žádný majetek, zaměstnance, závazky, pohledávky a dlouhodobě nevykonává žádnou činnost je proces likvidace podmíněn zákonnými lhůtami, které je nezbytné dodržet (zejména lhůta pro přihlášky pohledávek případných věřitelů) a souhlasem příslušných orgánů státní správy (finanční úřad, celní úřad) s ukončením činnosti právnické osoby. Proces likvidace takové právnické osoby lze provést v přibližně půlroční lhůtě. V té je zahrnuta i lhůta pro přihlášení věřitelů, která je tříměsíční od zveřejnění výzvy k přihlášení pohledávek.

Účelem a cílem likvidace společnosti je vypořádání majetku právnické osoby, vyrovnání veškerých závazků a naložení s případným likvidačním zůstatkem, tj. čistým jměním právnické osoby po vypořádání všech závazků, a výmaz právnické osoby z obchodního rejstříku.

Naše klienty provádíme úspěšnou likvidací jejich společností právě až do úplného výmazu z obchodního rejstříku. Jsme připraveni vám stanovit cenový balíček likvidace společnosti na míru. Pohlídáme dodržení všech potřebných lhůt a postup dle správné časové osy a doporučíme vám, v případě zájmu, osobu zkušeného profesionálního likvidátora.

Mgr. Jitka Černá, právník

Pajerová Sedláčková ADVOKÁTKY s.r.o.

15.11.2023